妥協の青写真：アトランティックシティの修正

アトランティックシティ市の運命はバラストにかかっており、政治指導者たちは、かかとを掘ることによって誰の利益も得られないことを認識していることを、これまでになくわずかに縁取っているようです。前進するにあたり、妥協の余地があるように思われ、州議会議長のスティーブン・スウィーニーと州議会議長のヴィンセント・プリエットの両方が、少しのギブアンドテイクでアトランティックシティを救うヒーローになることができます。クリス・クリスティ知事はまた、政治的勝利、そしておそらく自慢する遺産でさえ、アトランティックシティの妥協から抜け出すことができます。

今必要なのは、3人全員が、自分たちの勝利が自分たちが還元しなければならないものを上回る可能性があることを認識することです。彼らがそれぞれ認識する必要があるのは、彼らが他の人に顔を救うことを許可する必要があるということです。そして私の理想主義者は、それぞれがほんの少しの政治的意志でアトランティックシティ市、彼女の居住者、そしてより広いサウスジャージー地域を助けることができると考えています。アトランティックシティから2マイル先で育った人として、高校の遊歩道でアルバイトとして塩水タフィーを販売し、当時のストックトン州立大学のスロットプレイの高齢者でいっぱいの挨拶バスを通り抜けました。希望のあるバカラ選手にカクテルを投げて、方法を見つけてみてください。これは彼らがキャリアの中で扱う小さな政治的問題の1つですが、彼らの手には非常に多くの人々の経済的生計の運命がかかっています。これらの人々は政治家ではありません。彼らは車の係員、小売店員、ブラックジャックディーラー、大学生がカクテルを投げています。彼らは、劇的に変化するゲームビジネスモデルに直面して、生計を立て、家族を支えようとしている人々です。

2つの計画があります： 州の乗っ取り スウィーニーによって提案されたアトランティックシティの都市は、クリスクリスティ知事によって支持されていますが、サウスジャージー中の都市の指導者や多くの人々によって罵倒されています。この計画は基本的に自治体からほとんどの支配権を取り除き、州のコミュニティ問題局にその権限を与えます。最近発表された妥協案は、市が特定の基準を満たした場合、夏のシーズンが終わるまで計画の実施を遅らせます。ザ・ 代替 、Prietoが後援する法案は、市が特定の財政目標を達成できない場合に市の権力が減少し、州の管理が強化される一連のベンチマークを確立します。 Prieto法案は、税金の代わりにカジノの支払い（PILOT）プログラムも提供します。このプログラムでは、カジノは2016年の課税年度に合計1億2,000万ドルを市に提供し、ゲームの収益とインフレ率に基づいて10年間継続します。パイロットは、開いたままの8つのカジノに対する裁判所命令による再評価の影響から街を保護します。

州の指導者が考慮する必要のある重要な問題の1つは、スウィーニーが提案した妥協案の下で、州は、市が1人あたりの支出が居住者1人あたり3,500ドルを超えない予算を作成するという条件に基づいて買収するかどうかを決定することです。都市が失敗した場合、元の買収計画が有効になります。この計画の問題点は、39,000人の居住者が住むリゾートタウンの独特の状況を認識していないことですが、ある日、ビーチに5万人、カジノ、レストラン、ショップに5万人が追加される可能性があります。 。そのため、州当局は、アトランティックシティのサービス負担を、ウィンスロー、モンロー、ティーネック、マールボロなどの場所と同一視しています。夏の土曜日に最後に13万人がウィンスローに詰め込まれたのはいつですか？それとも5万人がモンローでのコンサートに参加しましたか？そして、アトランティックシティに来る人々–住民が都市サービスを必要とする日：警察の保護、ライフガード、救急車、インフラストラクチャ、トイレ、メンテナンスなど。したがって、州は、アトランティックシティの財政に深刻な問題がある一方で、パターソンやジャージーシティのような場所と比較して市の支出を測定することは不誠実であることを認識する必要があります。

簡単な例：アトランティックシティのEMSは、平均して年間約20,000回の実行を行っています。一人当たりの人口を考えると、市内の住民の半数が毎年救急車を呼んでいます。現在、彼らはアトランティックシティでパーティーをするのが好きですが、直感的には、これは意味がないことがわかっています。したがって、アトランティックシティは、永住者の数が同じである他の自治体と同じ基準に保つべきではありません。したがって、州は、アトランティックシティに金融機関を整頓するように強制する方法について、より広く考える必要があります。つまり、支出を10％削減するか、その他の公式です。

州の指導者は、この問題を解決するための政治的意思が欠如していないことも認識しなければなりません。 2014年に選出されたドン・ガーディアン市長は、彼の構成員の利益の保護と、市が直面している厳しい財政の現実とのバランスをとろうと試みました。そして彼は制約の文脈でそうしました：ライフガードのための物議を醸す年金？州が義務付けた。部屋税？状態管理。贅沢税？状態管理。駐車税？状態管理。州はアトランティックシティの訪問者から6000万ドルの税金と手数料を徴収し、市が選択した場合にこれらの税金を増税することを禁じています。州がそれを解決することを望むなら、都市は支出を減らす能力と収入を増やす能力の両方を制限している多くの制約から解放される必要があります。

市の財政状況の緊急性は、危機によって政府が存在することを再び意味しました。しかし、これはまた、解決策を見つけようとしている間、都市と州は一歩下がって、ゲーム後の中心となるアトランティックシティの都市の将来がどのようになるかを見なければならないことを意味します。また、以前の試験とは異なり、この試験には、市民、選出された役人、ビジネスリーダー、観光の専門家、州の経済開発担当官などの主要な利害関係者を含める必要があります。

妥協すべき3つの重要な障害があります。しかし、テーブルには誰もが勝者を家に帰すのに十分なものがあります。

両方が妥協するために：団体交渉。スウィーニーの1人当たりの支出額3,500ドルという目標は非現実的ですが、団体交渉協定が成立しないと考えるのも非現実的です。妥協には、組合、カジノ、債権者、その他の利害関係者を含める必要があり、妥協を含める必要があります。しかし、スティックは現実的で達成可能なものでなければなりません。

スウィーニーが妥協するために：水。公的資産の売却は、州の買収の重要な要素です。現状では、市は市の公益事業局の支援を受けて、市の水道を所有しています。スウィーニーが後援する州の買収措置には、州の管理者がこの公的資産を売却できるようにする条項が含まれています。スウィーニーの恩人でサウスジャージーの電力ブローカーであるジョージの兄弟であるフィルノークロスは、市の水道事業の購入に関心を示しているアメリカンウォーターのロビイストであるため、これは重要な妥協案です。当然のことながら、アトランティックシティ市長のドンガーディアンと他の地元の指導者たちは、計画のこの要素を躊躇します。この資産を売却する際の問題は2つあります。それは一回限りの収入取引を表しますが、水を都市資産として機能させることは、正しく管理されれば、都市が水供給を収入源として使用できることを意味します。第二に、市と州議会の政治家は、市の住民のコストの観点から民営化の正味の効果を懸念しています。民営化は、最終的にはそうではないにしても、利上げをもたらすでしょう。そして、これは住民が増加する余裕がない都市です。 Sweeneyはこの問題について妥協し、Prietoの法案のインセンティブパッケージの一部にする必要があります。つまり、Atlantic Cityが最初の年のベンチマークを満たさない限り、Waterworksの販売はテーブルに載りません。その後、独立した公認会計士は、市の水道局の売却、合併、または民営化に関する最終的な権限を与えられます。

Prietoが妥協するために：州の乗っ取り措置の下で、州が任命した局長は、安定化と回復を必要とする自治体の統治機関、任意の理事会、委員会、または自治体の部門の議事録を拒否する権限を持ちます。安定化と回復の必要性、および安定化と回復を必要とする自治体の独立した委員会または当局。これには、住宅当局、駐車当局、再開発当局、計画委員会、およびゾーニング調整委員会が含まれますが、これらに限定されません。ここで重要なのは、スウィーニーとクリスティーが再開発のプロセスを管理したいと考えており、プリエトが彼らにその力を与える必要があるということです。それは密室の紳士協定かもしれませんが、プリエトが団体交渉と水に関する動きを望んでいるなら、彼は開発をあきらめる必要があるでしょう。

アトランティックシティが崩壊している間、一部の先見の明のある魂（多くはジョージノークロスの友人）は潜在的な機会を認識し、大規模な投資を視野に入れて開発可能な資産の大きな塊をまとめています。団体交渉と水の民営化を未然に防ぐことの自由と引き換えに、プリエトはノークロスマシンと密接な関係を持つ開発者のための再開発の州の支援のための強力な公式をサポートする必要があります-カジノ再投資開発局（CRDA）と州の経済開発の使用を奨励します当局の資金と、そしてガーディアン市長と市議会も同様に参加する必要があります。開発は仕事を意味し、開発は税収を意味します。開発が市の請求書を支払い、ノークロスとクリスティーズの友人をより豊かにするのであれば、そうです。

そして、スウィーニーはこれをそれがそうである巨大な政治的機会と見なすべきです。なぜなら、都市にかなりの投資をした、または行っている開発者が何人かいるからです。これらの投資に対する見返りはかなりのものであり、確かにスウィーニーはこれらの開発者を擁護するためのキャンペーン寄付の形で見事に報われるでしょう。クリスティ知事は、彼の同盟国も同様に報われるので安心できます。

テーブルには多くの関心があります：

• ジョセフ・ジンゴリ–ジンゴリの実質的なポートフォリオは、ノークロスとの関係を示しています。ジンゴリは、カムデンに3,500万ドルのクーパー・ノークロス・アカデミー、ローワン大学のクーパー・メディカル・スクール（ノークロスが創設に尽力したスウィーニー地区）、およびローワン・カレッジ・オブ・ビジネスを建設しています。他の多くのプロジェクトと一緒に。 Jingoliは、公的および私的開発プロジェクトの多様な配列を誇っており、前進するテーブルの席を確保する必要があります。

• Omar Boraie –Boraieのニューブランズウィックの高級マンション開発であるTheAspireは、Sandy Relief Fundsで480万ドル、補助金付き政府ローンで6000万ドル、税額控除で2100万ドルを受け取りました。ミドルセックス郡の開発者は、過去数十年にわたって、クリスティーズの大統領選挙運動への数千ドルを含む数十万ドルを政治献金に投資してきました。そして、それらの投資が報われるのを見てきました。アトランティックシティも例外ではありません。 Boraieは、廃墟となったRevel近くのボードウォークの北端にある豪華な7,100万ドルの250ユニットの集合住宅であるThe Beach at South Inletに資金を提供するために、CRDAから1,500万ドルの融資を確保しました。

• ジャックモリス–ミドルセックス郡の不動産王であり、州全体でマルチファミリーおよび小売開発のプレーヤーです。モリスのM＆M開発は、カムデンとニューアークに高級ポートフォリオを持っています。彼のエッジウォータープロパティは、特にニュージャージー州南部と中央部で、商業、高級賃貸、個人住宅の開発を行っています。ノークロスとの関係は、チェリーヒルのガーデンステートパーク競馬場の再開発に選ばれた10年以上前にさかのぼります。

• ジョン・ハンソン–クリスティーズ知事のこの同盟国はハンプシャー不動産であり、アトランティックシティとの取引におけるクリスティーのロードマップであるハンソン委員会の委員長でした。彼はまた、アトランティックシティ開発公社（ACDevCo）の背後にある首謀者でもあります。ACDevCoは、ストックトン大学が2018年秋にオープンする2億ドルのアトランティックシティキャンパスを建設している独立した非営利団体です。ストックトン大学のアトランティックシティキャンパスは、アトランティックシティの活性化への取り組み。

• ジョージ・ノークロス–通常は不動産開発業者とは考えられていませんが、ノークロスとアトランティック郡のエグゼクティブであるデニス・レビンソンとの会議後の報告によると、ノークロスはアトランティックシティへの投資を検討しています。

• フロリダの不動産開発業者であるGlennStraubは、建設に24億ドルの費用がかかっていた廃止されたRevelカジノに8,200万ドルを支払いました。 Straubは、ウォーターパーク、ロープコース、馬場馬術と馬のジャンプ、ゲレンデとハーフパイプ、国際アートフェア、新しいコンベンションセンターなど、さまざまなレクリエーション施設にさらに5億ドルを投資すると述べています。ストラウブは一匹狼のように見え、主要な政治家のいずれとも関係がありませんが、それでも都市の将来にとって重要です。

現実には、これらの開発者全員（Straubを除く）は政治的につながり、彼らを擁護する政治家（NorcrossとChristie）が利益を得るでしょう。つまり、彼らが言うように、ビジネスを行うためのコストです。しかし、ノークロスとクリスティーズの開発者が必要なサポートを受けることは、市の最大の関心事です。

間もなく利用可能になる開発可能な区画の1つは、アルバニーアベニューの土手道に沿った130エーカーのウォーターフロントプロパティの望ましいチャンクであるバッダーフィールドです。 Bader Fieldを開発可能なサイトにするには、さらに約1億ドルの費用がかかります。 SweeneyとPrietoは、CRDAおよび州の経済開発局と協力して、最終的な購入者を支援する必要があります。このエリアは可能性を秘めています。マリーナ、インナーハーバータイプの小売/ホテルスペース、高級マンション、または上記のすべてを収容できます。さらに、現在収容されている運動施設（アトランティックシティサーフ野球場とアイスリンク）を含む土地の一部は、州と、州を開発するストックトン大学が使用するために市が予約する必要があります。最先端のサテライトキャンパスはほんの数ブロック先にあります。この官民の開発における協力は、レストラン、小売り、およびレクリエーション活動のための捕虜の聴衆を意味する可能性があります。

ブリジッドキャラハンハリソンは、モントクレア州立大学の政治学と法学の教授であり、アメリカ政府でコースを教えています。州および国の政治について頻繁に解説する彼女は、アメリカの政治に関する5冊の本の著者です。 Facebookのブリジッドキャラハンハリソンで彼女のように。 Twitter @ BriCalHarで彼女をフォローしてください。