午後10時少し前1月25日、69歳の赤毛の不動産開発業者、ラリーシルバースタインは、1997年のフォードセダンに倒されたとき、マディソンアベニュー近くのイースト57thストリートを横断していました。彼の骨盤は壊れ、彼はニューヨーク大学医療センターに連れて行かれました。シルバースタイン氏が後で娘に言ったように、事故は最悪の時期にひどい休憩でした。彼は世界貿易センターで99年のリースを勝ち取るために走っている3人の入札者の1人でした。シルバースタイン氏は1月31日の締め切りに直面し、トレードセンターの現在の所有者であるニューヨークとニュージャージーの港湾局に入札を提出しました。
次の数日間、入札の最終的な詳細が決定されると、ビジネスパートナー、アドバイザー、および侍者がシルバースタイン氏の病室の外の廊下に沿って椅子に並んでいました。シルバースタイン氏は、死を迎えてからわずか5日後、ニューヨークポストで率直な宣言を行いました。私たちは、すべての賞の賞であるワールドトレードセンターを欲しがっています。
シルバースタイン氏に、ニューヨークの歴史上最大の不動産取引となることを成し遂げるチャンスを与えた人はほとんどいませんでした。不動産仲介業者GVAウィリアムズの最高経営責任者であるマイケルコーエン氏は、港湾局の3人のファイナリストのうち、彼はダークホースだったと述べています。従来の知識は、入札が開封され、Vornado Realty Trustがシルバースタイン氏が提示したよりも32億5000万ドルから6億ドル多い入札で競争を吹き飛ばしたときにのみ、確認されたようでした。
シルバースタイン氏がブームとバストを通じて、街で最も賢い不動産マインドの1人としての評判を維持している理由を示したのはそのときです。彼はブラッシュオフして進み続け、Vornadoよりもわずか3000万ドル少ない入札額に引き上げました。港湾局の理事会とボルネードの会長であるスティーブン・ロスとの間の交渉が決裂したとき、彼は静かに待っていました。それから彼は違反に足を踏み入れた。
今度はシルバースタイン氏の番です。プロセスをフォローしている人々によると、今回は交渉がはるかにスムーズに進んでいます。シルバースタイン氏は、彼の入札についてコメントを求められたとき、次のように述べました。世界貿易センターに匹敵するものはありません。それは大きさ、場所、目立ち、そして視認性においてユニークです。それが私の夢でした。つい最近の3月下旬には、シルバースタイン氏が取引を成立させることができず、複合施設がモーティマーズッカーマンのボストンプロパティーズとブルックフィールドファイナンシャルプロパティーズのパートナーシップである3位の入札者に渡されると多くの人が予測しました。しかし、今では、氏のコンセンサスが高まっています。シルバースタインは彼の賞を獲得します。
繰り返しになりますが、港湾局のトプシー・タービー・オークションでは、これまでのところ予測どおりに何も進んでいません。シルバースタイン氏の個人的なスタイルは口笛を吹くと魅力的ですが、彼を扱った人々は彼がロス氏と同じくらいタフな交渉者になることができると言います。あなたはあなたが終わったと思います、彼との交渉の1人の傷ついた生存者を思い出しました。あなたは決して終わっていません。
港湾局のルイス・アイゼンバーグ会長は、次の予定されている港湾局の理事会である4月5日までに取引が行われるのではないかと疑っていると述べた。それでも、すべてが順調に進んでいると彼は言いました。アイゼンバーグ氏には満足する理由があります。プロセスに関係する人々によると、シルバースタイン氏は、ヴォルナドが口を閉ざしたリースの条件に進んで進んでいます。公営企業であるVornadoは、貸借対照表に表示される負債を減らすために、より短いリースを望んでいました（Silverstein氏の民間企業にとっては問題ではありません）。市は、開発者に不動産の固定資産税を年間1億ドル近く徴収させるよう訴えています。
シルバースタイン氏の同盟国は、1980年代後半にポートオーソリティの土地に開発したオフィスビルである7ワールドトレードセンターの家主であるポートオーソリティとの長年の友好的な共存に比較的友好的であると考えています。 1993年2月26日金曜日にツインタワーが爆撃されたとき、元港湾局の最高財務責任者であるバリーウェイントロブは覚えています。シルバースタイン氏は、すぐに彼の建物の空きスペースを港湾局のスタッフに提供しました。月曜日までに、スタッフは仕事に戻ったと彼は言った。
シルバースタイン氏が交渉のテーブルに座っているとき、彼が反対側にいくつかのなじみのある顔を見るのも害はありません。 Skadden、Arps、Slate、Meagher、Flomの弁護士であるNeedell氏は、港湾局との交渉を行っている弁護士の1人です。通常、彼はシルバースタイン氏の弁護士です。ラリーは素晴らしい人だとニーデル氏は言った。
交渉におけるもう1つの絶え間ない存在は、JPモルガンチェースの幹部であるティムライアンであり、ポートオーソリティに売却について助言してきました。 J.P. Morgan Chaseの一部門は、120 Broadwayにある古いエクイタブルビルも所有しています。Silverstein氏はこれを管理し、2億ドルで購入するオプションを保持しています。
シルバースタイン氏は、当局の理事会の半分を任命するジョージ・パタキ知事や他のアルバニー共和党員の友人でもあります。シルバースタイン氏は、貿易センターへの入札が激化したちょうどその時、昨年11月に知事の選挙運動委員会に15,000ドルを寄付しました。シルバースタイン氏は上院共和党に35,000ドルを寄付しました。そして昨年、多数派のリーダーであるジョセフ・ブルーノに。
もつれた世界
このような関係は、マンハッタンの不動産の近親相姦の世界では当然のことです。しかし、世界貿易センターの取引が展開されるにつれ、ニューヨークの法務、開発、政治エリートの注目に値する集団が結集しました。マンハッタン最大の商業地主であるロス氏がいます。デイリーニュースの所有者であるザッカーマン氏;副市長から開発者に転向したジョン・ズコッティは、現在ブルックフィールドを率いています。不動産の末裔であるハワード・ミルスタイン（かつてはズッコッティ氏が代表）は、港湾局の理事会に助言している。そこでは、不動産投資家のアイゼンバーグ氏が、開発者でかつての所有者である理事会メンバーのピーター・カリコフに細心の注意を払っている。パタキ氏がメトロポリタン・トランスポーテーション・オーソリティの新しい責任者に選ばれたニューヨーク・ポスト。ワールドトレードセンターのリースに入札している開発者のいずれかが、町のほぼすべてのホットショットの不動産弁護士を雇用しています。そしてこれまでのところ、シルバースタイン氏はそれらすべてをなんとか打ち負かしてきました。
そして彼は操縦を続けます。ウォールストリートジャーナルが3月28日に報じたように、シルバースタイン氏はパートナーである不動産投資家のロイドゴールドマンを引き受けました。ゴールドマン氏に近い筋によると、彼は1億5000万ドル程度のかなりの部分を寄付する予定であり、シルバースタイン氏は8億ドルの頭金の資金を確保するために調達する必要があります。 GMACはシルバースタイン氏のグループに残りを貸し出している。 （残りの32億2000万ドルは、99年間の支払いに分散されます。）
ゴールドマン氏は、シルバースタイン氏の取引パートナーとして、センターの地下モールを望んでいる上場ショッピングセンターの開発者であるウェストフィールドアメリカ社に加わります。シルバースタイン氏はさらに多くの投資家をトローリングしていると言われています。ある不動産筋は、シルバースタイン氏が世界貿易センターの購入に自分のお金を一切投資しなければ、取引が最終的に行われたときに驚くことではないと述べた。
それでも、シルバースタイン氏の取引能力に疑問を呈する人は誰もいませんでした。港湾局がトレードセンターのファイナリストのリストを発表した時から、彼は競争相手のお金と組織の重さを欠いていたという理由だけで弱者と見なされていました。彼が確保しようとしているお金。今、多くの人にとっての質問は、彼が賞を勝ち取った場合、彼はそれをどうするかということです。
長期的な質問もあります。雑誌グリッドによる複合施設のキャッシュフローの分析によると、トレードセンターを勝ち取った人は誰でも、長期リースが終了するまで、しばらくの間、比較的わずかな現金の流れを期待できます。これは、複合施設を購入する人は誰でも、利益を得る前に何年もそこにいることを意味します。
危険因子
しかし、シルバースタイン氏はリスクにひどく悩まされたことはありません。彼は1950年代にニューヨーク大学を出て、父親の証券会社で働いていました。彼がすぐに気付いた本当のお金は、建物を借りるのではなく、所有することでした。
彼は夜にニューヨーク大学の法科大学院に通い、そこで別の若い来訪者であるバーニーメンディクと友達になりました。シルバースタイン氏は彼の友人を家業に連れて行き、彼を彼の妹に紹介しました、そしてすぐにメンディク氏は家族と結婚しました。
彼らは、伝説的なパートナーであるハリーヘルムズリーとラリーウィーンから305 East 47thStreetにある建物を購入しました。シルバースタイン氏とメンディク氏は、ヘルムズリーとウィーンをモデルにして、多くの小規模投資家のプールを使用して大規模な購入の資金を調達する方法を研究し、模倣するようになりました。
ビジネスは順調でしたが、1970年代後半にメンディク氏とシルバースタイン氏の妹が離婚し、シルバースタイン氏とメンディク氏はすぐに別れました。彼らは別の若い開発者を雇い、資産を分割するのを手伝うために彼の名前をジェリー・シュパイアーと名付けました。
1980年代、シュパイアー氏、メンディク氏、シルバースタイン氏は、コッホ時代のブームに対応するためにオフィスを購入して建設する開発者の幹部の中核を形成しました。彼らは熾烈な競争を繰り広げ、それぞれがこれまで以上に野心的な取引で他を凌駕しようとしました。メンディク氏は、スカイスクレイパードリームズ：ニューヨークの大不動産王朝の著者であるトムシャハトマンに、お金は本当に重要ではなかったと語った。それはスコアを維持するための単なる方法でした。
シルバースタイン氏は1980年代のブームの間にたくさん得点していました。彼は、マンハッタンのオフィススペースの1,000万平方フィートを構成する13の建物を所有していました。彼はJPモルガンと有利な財政的パートナーシップを結びました。そして彼はヨットで楽しませ、妻のクララと一緒に、ユダヤ人の慈善団体のための多額の資金調達者になりました。そのすべてを通して、シルバースタイン氏は、ニューヨークの不動産委員会の議長を務め、組織を堅実なネットワーキンググループから政治勢力に変えるのを助け、高い知名度を維持しました。そして、彼はニューヨーク大学の新しい不動産研究所に寄付するのを手伝いました。シルバースタイン氏は毎学期そこでコースを教えています。彼の講義は常に立ち見席のみです。
それはソクラテス式である、と研究所のラリーとクララシルバースタインの議長を務める不動産委員会の前会長であるケンパットンは言った。典型的な講義で、シルバースタイン氏は、困難なリースまたは粘着性のあるゾーニング状況という難問を提示し、学生にそれから抜け出すように依頼すると彼は言いました。
シルバースタイン氏は、実際のジャムの彼自身のシェアから自分自身を働かなければなりませんでした。 1981年、彼は、ウェストブロードウェイとワシントンストリートの間のビージーストリートに200万平方フィートのオフィスタワーである7ワールドトレードセンターを建設するという野心的な賭けを発表しました。 1986年に、わずかなシルバースタイン氏がエンドゾーンに渡るフットボール選手として描かれた全ページの新聞広告で、テナントの身元が明らかにされました。それも大きなものでした–投資銀行のドレクセルバーナムランバート。
しかし、ドレクセルがスキャンダルと不良債権の負荷の下で崩壊したとき、シルバースタイン氏の運は変わりました。セブンワールドトレードセンターはほぼ90パーセント空いたままでした。シルバースタイン氏は最終的に別の仲介会社であるソロモンブラザーズがスペースをリースするのを見つけましたが、建物を修理するために多額の支払いをしなければならなかったため、住宅ローンを所有していた年金基金は彼の利益の大部分と引き換えに追加のお金で打たれました。
キャッシュクランチはすぐに彼の持ち株の他の部分にも打撃を与えました。 34丁目のショッピングモールは放棄されました。 42番街と12番街の住宅開発は保留され、120ブロードウェイの所有権は彼の貸し手であるJPモルガンに譲渡されました。シルバースタイン氏の会社は株式非公開であるため、彼がどれほどひどい傷を負ったかを外部の誰も確実に知りません。しかし、不動産筋によると、シルバースタイン氏は彼の建物の多くを貸し手に引き渡すことを余儀なくされ、それらを管理し続けた。
しかし、1998年までに、シルバースタイン氏は買収ゲームに復帰しました。彼はレオナヘルムズリーからブロードウェイ140番地にあるオフィスビルを購入しました。何年も続いていた極西の42ndStreetプロジェクトがついに完成しました。
その間に、シルバースタイン氏は、ある日会社を引き継ぐために息子のロジャーと娘のリサの手入れを始めました。シルバースタインさんは最近、開発者の娘に関するニューヨークタイムズの長い話の主題でした。そこで彼女は最初にシルバースタインさんの自動車事故の話をしました。私は彼からもっと責任を取るつもりですか？はい、彼女は言いました。
それにもかかわらず、彼を見た人々は、シルバースタイン氏はまだ元気で、彼の事故からうまく回復していると言います。ラリーは69歳の若さだと、不動産仲介会社Newmark andCompanyの幹部であるJamesKuhn氏は述べています。
過去10年間、シルバースタイン氏は、シュパイアー氏がロックフェラーセンターとクライスラービルを買収し、メンディク氏が彼の会社を6億5600万ドルで、皮肉なことにスティーブロスに売却するのを見守っていました。
今度は彼の番です。ラリーがそれを理解した場合、シルバースタイン氏とメンディク氏の両方を知っている一人の男が世界貿易センターの取引について言った、バーニーは鏡を見ることができないだろう。
