655パークアベニューにあるユニットの1920年代の間取り。 （コロンビア大学エイブリーアーキテクチュラルアンドファインアーツライブラリー、ニューヨーク不動産パンフレットコレクション提供） なぜ多くの人がニッケルバックを嫌うのか
フロアプランポルノ。それをニューヨーカーのスペシャルと呼んでください少なくとも不動産に関しては、有罪の喜び。高級マンションのレイアウトを研究することほど魅力的なものはありません。建築家がかつて数千平方フィートを分割した方法を追跡します。この種の建設に関しては、ニューヨークの他の地域が住む窮屈なアパートとは対照的に、各寝室、廊下、バスルーム、図書館、メイドの部屋、階段、玄関の配置が非常に重要です。そこに住む余裕がない場合は、少なくとも青写真を注意深く確認することができます。
間取り図のポルノは、アッパーイーストサイドほど満足のいくものはありません。かつては、積み重ねられた大邸宅で構成される建物を設計した、市内で最も著名な住宅建築家にとってはゼロでした。各建物が1910年代から1920年代にかけて急速に上昇するにつれて、ロックフェラー家やアスター家などの家族が入居し、20,000平方フィートもの37の部屋を含むアパートを占有しました。 （実際、これらは740パークにあるジョンD.ロックフェラーのアパートの仕様でした。現在はアッパーイーストサイドの有名な協同組合です。）しかし、ガラスのファサードが支配的な現在の高級市場は言うまでもなく、1920年代以降のライフスタイルの変化オープンフロアプランは、パークとフィフスアベニューに並ぶ発電所の建物のクラシックなフロアプランに影響を与えています。
アパートの建物は、裕福なニューヨーカーにとって常に選ばれる住居ではありませんでした。実際、不動産開発業者は、そこに住むために彼らの邸宅を放棄するように彼らを説得しなければなりませんでした。マッキム、ミード、ホワイトによって設計された17ユニットの建物である998フィフスアベニューは、元建築ジャーナリストで現在の不動産ウェブサイトの編集ディレクターであるカーターホーズリーによると、アパートは住むのに適した場所であると市のエリートを説得したことで大いに評価されていますCityRealty。 （ウェストサイドでは、その役割は以前ダコタによって果たされていました。）ワインルーム、フレンチウォールナットでパネル張りされたエレベーター、7つのベッドルーム、少なくとも6つの使用人の部屋を備えたこれらの広大でエレガントなアパートメントは、市場のギャップを埋めました。裕福な人にふさわしいが、一軒家の邸宅に特有の疲れ果てた5階建ての登りがなく、維持費もかからない住宅。
1912年に998フィフスがオープンしたとき、アパートは年間最大25,000ドルの家賃で提供されました。彼らはすぐに借りて、マレー・グッゲンハイムとの孫娘のようなものを収容しました 20イーストエンドアベニューは、20世紀初頭の壮大な建物を彷彿とさせる間取り図を提供しています。
提督コーネリアスヴァンダービルト。建物はとても人気があり、そのスタイルの他のアパートの建物が複製された、とホーズリー氏は言いました。
高級マンションの導入は、望ましい地域としてのアッパーイーストサイドの出現と同時に起こりました。 1903年から1913年の間に、古いグランドセントラルデポ駅は取り壊され、現在のグランドセントラルターミナルに置き換えられました。地上で騒々しく稼働し、多くの土地を占有していた蒸気機関車から地下の電車への切り替えにより、かつては望ましくなかったパークアベニューが解放され、ニューヨーク市の最高の（そして絵のように美しい）不動産になりました。
そして、1920年代に離陸したニューヨークでは、前例のない高級マンション開発のブームが見られました。
Horsley氏によると、その間に3人の偉大な住宅建築家が登場しました：J.E.R。カーペンター、ロザリオカンデラ、エメリーロス。彼らの壮大なアッパーイーストサイドのアパートの建物は、しばしば外見がわかりにくいように見えましたが、内部は純粋に豪華でした。カーペンターは5番街沿いの高級マンション開発の道を開いたとされており、ロスはイーストサイドとウェストサイド（セントラルパークウェストの象徴的なサンレモタワーを含む）の両方で偉人を設計しましたが、カンデラはしばしば間取り図。
シチリアの左官の移民の息子であるカンデラは、1927年に960フィフスアベニューの建築家として名を馳せました。 ニューヨークタイムズ それから文字通り呼ばれました…12の大邸宅が次々に建てられました。 10階と11階の一部にある1つのアパートには、17の部屋があり、そのうち2階建ての高さ60 x 25フィートのリビングルームは、アメリカのアパートの中で最も壮大であると言われていました。
1929年までに、カンデラは象徴的なアパートの建物740、770、778パークを含む27の異なるプロジェクトに取り組んでいました。それぞれにおいて、対称性、広さ、高い天井、そして光によって区別される間取り図に最大限の注意が払われました。間取り図は流れに関するものだったとホーズリー氏は語った。ロビーがリビングルームにつながる方法。リビングルームはキッチンの外にあり、パントリーの近くにあり、次にメイドルームにつながっています。
間取り図は流れに関するものだったとホーズリー氏は語った。ロビーがリビングルームにつながる方法。リビングルームはキッチンの外にあり、パントリーの近くにあり、次にメイドルームにつながっています。
パブリックスペースとプライベートスペースがありました。リビングとダイニングルームはパブリックエンターテインメント用に設計されていましたが、実用的なキッチンと使用人用の部屋はプライベートであり、ゲストに見られることを意図していませんでした。キッチンの見えるオープンダイニングルームを持つことは、下層階級と見なされるだろうとホーズリー氏は語った。
1926年まで ニューヨーク・タイムズ New York Now Has Mansions in Flatsというタイトルの記事では、アパートの独自性について説明しています。最新の協同組合では、2つのアパートがまったく同じではありません…購入者が自分の図書館のパネリングを確認するまで購入を拒否することは珍しくありません。彼が検討しているアパートの壁を取り除くことができます。記事はさらに、660パークにあるウィリアムヴァンダービルト夫人のアパートについて説明しました。彼女のサロンは46 x 22フィート、ダイニングルームはほぼ同じ大きさ、図書館は長さ23フィート、幅18フィートになります。楽屋は便利に配置されます。 「小さな家」には7つのマスターベッドルームがあります。ジョン・ノース・ウィリーズ夫妻のために設計された820 Fifthのアパートは、カップルのアートコレクションに対応しています。サロンは、レンブラント、フランスハルス、ベラスケス、その他の古い巨匠を混雑させることなく収容できる大きさです。図書館に関しては、本棚はパネルの壁に設置されており、3つの傑作を収めるのに十分なスペースがあります。 写真：提供：Warburg Realty
アパートは無駄なスペース、つまり特大のホワイエ、リネンの部屋、執事のパントリーで有名でした。 770パークのアパートには、ゴミ箱を蒸気で掃除できる部屋がありました。 （なぜなら、本当に、なぜそうではないのですか？）Warburg Realtyの社長であり、自称間取り図の狂信者であるFrederick Petersは、635と580パークにある大きくて丸いホワイエを賞賛しました。ホワイエの経験がアパートを作ると彼は言った。窮屈なものではなく、目の前にゆとりがあります。
カンデラの建物ではありませんが、1107フィフスアベニューのペントハウスは豪華な無駄なスペースのためにケーキを取りました。これは、1107 Fifthを構築するために交換する必要がある邸宅に住んでいた、穀物相続人のMarjorie Merriweather PostHuttonのために設計されました。彼女は、建物の最上階3階に再建されると約束されて初めて、家を売却しました。 54室のアパートメントには、ラップアラウンドテラス、17のバスルーム、2つのキッチン、朝食ルーム、125名を収容できる十分な広さの木製パネルのダイニングルーム、シルバールーム、パン屋、花と毛皮の冷蔵室がありました。リネンルーム、ワインルーム、男性用と女性用のコートルーム、ガウンクローゼット、プレイルーム、数十のスタッフ用ベッドルームとバレット用のワークルーム。もともと賃貸であったトリプレックスは、1950年代に6つの協同組合のアパートに刻まれました。
1929年の暴落とその結果としての大恐慌は、アッパーイーストサイドの高級開発ブームを遅らせました。しかし、その時代に建てられたものの多くはまだ残っています。これらの建物は、もともと賃貸用に設計されたものもありましたが、その後、市内で最も高級な協同組合の建物に改装されました。
ウォーバーグのブローカーであるウェンディ・グリーンバウム氏は、これらのアパートは依然としてプレミアムで販売されていると、現在1185パークアベニューで1150万ドルの協同組合を販売していると述べた。彼女は、高級な超高層ビルにある旧世界の協同組合や新しいコンドミニアムが必要な場合、高級バイヤーは事前に決心することが多いと考えています。協同組合の価格はコンドミニアムほど高くはなく、この違いは所有権の種類を反映していると彼女は述べた。 （CityRealtyによると、現在、アッパーイーストサイドには3つ以上のベッドルームを備えた294の協同組合があり、平均提示価格は630万ドルです。3つ以上のベッドルームを備えたアッパーイーストサイドのコンドミニアムの提示価格は平均660万ドルです。 。）
協同組合の買い物客は、潜在的な購入者を断ることで悪名高い、アッパーイーストサイドのエリート協同組合委員会にも直面する必要があります（38ページの社会不安を参照）。億万長者の居住者で有名な740パークは、バーブラ・ストライサンドやバーバラ・ウォルターズなどを拒否しました。協同組合の建物はまた、マンションよりもはるかに厳しい販売後のルールを持っています-それらの間の改修の制限。コーコランのブローカーであるトム・ディドメニコ氏は、現在、1120フィフスアベニューで725万ドルの協同組合を販売していると述べています。
それでも、これらの壮大な住居はしばしば改修を必要とします。ライフスタイルの習慣とニーズは過去1世紀で確かに変化しました。今日のバイヤーのグリーンバウム氏は、彼らが改修するのはほぼ当然のことだと語った。プライベートスペースとパブリックスペースの区別はもはや優先事項ではありません。購入者は、アクセス可能なキッチンを備えたよりオープンなフロアプランを好みます、と両方のブローカーは言いました。使用人の宿舎はもはや優先度が高くありません。グリーンバウムさんが1185パークで代表するアパートで、所有者はキッチンを拡張して再配置するためにメイドの部屋を犠牲にしました。購入者はまた、元のフロアプランで提供されているよりも多くのまたはより大きなバスルームを望んでいる傾向があります。 1185パークでは、同じ所有者が2つの小さなバスルームを組み合わせて大きなマスターバスを作りました。
アッパーイーストサイドに本拠を置く企業であるWeilFriedmanArchitectsのパートナーであるGretaWeil氏は、これらの協同組合のアパートを改修することがいかに難しいかを買い手はしばしば驚かされると述べた。この地域では、完全にオープンなフロアプランはほとんど不可能です。
しかし、あなたが望むものを正確に手に入れることはまれです。アッパーイーストサイドに本拠を置く企業であるWeilFriedmanArchitectsのパートナーであるGretaWeil氏は、これらの協同組合のアパートを改修することがいかに難しいかを買い手はしばしば驚かされると述べた。この近所では完全にオープンなフロアプランはほとんど不可能だと彼女は言った。古い建物の配管構成と組み合わされた協同組合の制限、およびそのような意図的な元の平面図はすべて課題であると彼女は述べた。オリジナルのレイアウトの美しさで近代化を和らげようとしています。
古いレイアウトの壮大さと近代化を組み合わせた現在の開発者は、需要を満たす傾向があります。 2012年に30ユニットのコンドミニアム開発135East 79th Streetが市場に出たとき、バイヤーはカンデラを彷彿とさせる間取り図（複数のベッドルーム、広々としたリビングルーム、長い廊下）を備えたユニットをすぐに手に入れました。建物を建てる前に、30代前半から空の巣症候群まで、友人たちにインタビューしたと、建物の開発者であるBrodskyOrganizationのプリンシパルであるThomasBrodsky氏は述べています。彼らがクラシックなレイアウトを好むのか、オープンなレイアウトを好むのかを知りたかったのです。私たちは彼らの反応が均等に混ざっていることを発見しました。 写真：CorcoranGroup提供
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そのため、ブロドスキーは妥協し、建物の東側にフォーマルな娯楽に適した専用の部屋を備えたクラシックなレイアウトと、西側にオープンルームとイートインキッチンを備えたモダンなレイアウトを提供しました。 （クラシックなレイアウトの一部のユニットは、花を切るシンクや、パウダールームの鏡と机のためのスペースを備えた無駄なスペースのアイデアに現代的なひねりを加えました。）
マンハッタンを拠点とする開発者のコリギンは、18階建ての43ユニットのコンドミニアムである20イーストエンドアベニューのクラシックなデザインにも焦点を当てています。私たちの調査では、これらのカーペンターとカンデラの建物は、改修が必要な場合でも、1平方フィートあたりの価格が高いことがわかりました。会社はロバートA.M.を雇ったスターンは、その美学が明らかにクラシック（15セントラルパークウェストと30パークプレイスなどの委員会）に向かっており、2〜6ベッドルーム、大きなホワイエ、プライベートテラス、暖炉、執事のパントリーを備えたアパートメントを作成しています。現在、4ベッドルームユニットの価格は最大1200万ドルに上ります。
建物のアメニティパッケージは、クラブ環境を作ることを目的としています、とバケロ氏は言いました。イーストエンド120番地にある20室のアパートには、ボールルーム、図書室、音楽室、ビリヤードルーム、ワインセラーがあったと彼は語った。私たちはそれを再現したかったのですが、アパートの所有者に共通の要素として、建物によって維持されていました。ゲートもあります キャリッジポーチ 石畳の道のあるモーターコートに通じる入り口。
バケロ氏はスターン氏と一緒に設計プロセスを厳密に呼びましたが、彼らがそれを採用することを決定したことを残念に思いません。 1920年代のアパートに足を踏み入れたとき、あなたはただ知っていると彼は言った。微妙で、理由は誰にもわかりませんが、気分はいいです。家のように感じる暖かさと優雅さがあります。
彼は続けて、昔の素晴らしい建築に恋をしたすべてのニューヨーカーのように聞こえました。今日大量生産されているものには、もはやそのような感覚はありません。
