エリック・フィッシャーは、サンフランシスコの住宅価格に関する何十年にもわたるデータを明らかにしてきました。（写真：Jared Erondu / Unsplash） エリック・フィッシャーについては、彼がおかしなヒーローであることを除いて、何も知りません。
のように 最近サンフランシスコに住もうとした他のすべての人 、フィッシャーは住宅費に非常に興味を持っています。しかし、他のすべてのそのような人とは異なり、フィッシャーは彼らに関する現代の歴史的データの深さを2倍にすることによってこの会話に貢献することに決めました。
これまで、SFの住宅価格に関して最も一般的に引用された情報は、サンフランシスコクロニクルで毎年1日日曜日に宣伝された2ベッドルームアパートの家賃の中央値を追跡し始めた1979年にさかのぼります。
このデータにとって残念なことに、1979年はサンフランシスコ市長のダイアンファインスタインが課した年でもあります。 家賃管理に移行した家賃凍結 。家賃管理のメリットについて議論したい場合、そして住宅価格の急騰に直面している米国の少数の都市で、誰がそうしませんか？ —どちらの側の議論も、状況に関する情報がなければあまり役に立ちません。 前 あなたが比較する何かを持っているので、家賃管理。
そこでフィッシャーは、家賃前の管理データを見つけました。 彼 自分で集めた …サンフランシスコ・クロニクルの古い画像ファイルとマイクロフィルムを調べるのに何時間も費やすことによって。 
マイクロフォームリーダー。（写真：トム・ロルフ/ウィキメディア・コモンズ）
フィッシャーは彼の優れた方法論で彼の方法論について多くのことを話します このプロジェクトについて投稿する 、土曜日に公開されました。簡単な要約は次のとおりです。彼の方法論は完璧ではありませんが、堅実であり、それを改善するための優れた方法は見当たりません。
これ以上詳しく説明する代わりに、このブログ投稿は次のように存在します。 彼の新しいデータが明らかにしたことを再強調する ：このチャート。 
家賃。（写真：エリック・フィッシャー）
それは、私の友人、サンフランシスコの住宅価格の70年です。いくつかの浮き沈みがありますが、ほとんどの場合、非常に単純な傾向があります：6.6パーセント。
これは、1956年以降、平均して毎年家賃が上昇している金額です。家賃管理の前はそうでした。それは家賃管理の後で真実でした。 2000年の技術バブルの間は完全に真実ではありませんでしたが、それでも一種の真実であり、その後再び真実になりました。
6.6パーセントはインフレより2.5パーセントポイント速いので、それほど多くはないように見えますが、60年連続で行うと、住宅価格を意味します 4倍 あなたが買わなければならない他のすべてと比較して。
良くないね。しかし、1956年と比較すると、それは今日のSFです。
では、なぜ価格が上昇したのでしょうか。それはフィッシャーの発見の本当にエキサイティングな部分です。彼のデータを武器に、彼は多かれ少なかれその質問に答えました。 
月額家賃の中央値エリック・フィッシャー
これはあなたがこれまでに見そうなものと同じくらい近いです 人生、宇宙、そしてすべてへの答え。
これは、次の3つの変数のみを使用して、サンフランシスコの住宅市場をほぼ完全に予測するグラフです。
- サンフランシスコ郡にある仕事の数。
- サンフランシスコ郡で人々が住む場所の数。
- サンフランシスコ郡で仕事をしているすべての人に支払われる合計金額。
それはすべて、グラフの上部にある式に要約されています。上記の（1）、（2）、（3）の値を教えていただければ、サンフランシスコの2ベッドルームのアパートの中央値がその状況で賃貸するのにかかる費用を驚くほど正確に予測できます。
したがって、できれば 変化する （1）、（2）、または（3）の場合、サンフランシスコで場所を借りるのにかかる費用を変更することができます。フィッシャーが、彼の公式が示唆しているように、アパートの価格が67％下がるシナリオを要約する方法は次のとおりです。
価格を3分の2下げるには、住宅供給の53％の増加（20万戸の新規ユニット）、CPI調整後の給与の44％の減少、または雇用の51％の減少が必要です。
OK、これはサンフランシスコを（たとえば）ポートランドと同じくらい手頃な価格にする方法を意味します みんなの給料を半分に減らす 、または それらの半分を発射します 、または 市の人口を約50パーセント急速に増加させる 、約120万戸になり、住宅の数はさらに急速に増加しました。
たわごと。
ちょっと待って 、あなたは言っているかもしれません。プラハには約120万人の住民がいます。ミラノには約120万人の住民がいます。それらは素晴らしい都市です。サンフランシスコがプラハに変わった場合、特に価格が3分の2下がった場合は、実際には問題ありません。
それはおそらく本当です。問題は、急速にプラハに転向すると、何千人もの開発者が破産する必要があるということです。なぜなら、（覚えていますか？）家賃が67％低下し、すべての開発者が20万戸の新しい家を建てるために借りたローンを返済できなくなるからです。 。
考えてみると、破産した何千人もの開発者もあなたにとってそれほど悪くはないかもしれません。しかし、私を信じてください、それは開発者にとって悪いように聞こえます。そのため、民間の開発者が一度に多くの新しい家を追加するという状況は決してあり得ません。彼らは、楽園に戻る前に建設をやめるでしょう。
私の見方では、これは私たちにいくつかを残します サンフランシスコの興味深いレッスン ：
1.新しいユニットの追加は、ほとんどの場合、 たわごとが悪化しないようにする 。
1a。それはまだ良いことです。
二。 家賃管理は問題の大きな原因ではないようです それ自体。たわごとは以前は悪かった。たわごとは後に悪かった。少なくとも1956年に始めた場合、アパートを探す人の中央値はそれほど良くも悪くもなりませんでした。（一方、40年代のフィッシャーの初期の価格データでは奇妙なことが起こっています。1950年から1960年の落ち込みを省略した場合家賃では、1979年の家賃管理前のすべてがプラトーのように見え始めます。これが彼の最初のチャートです。 
CPI調整済みの広告家賃。（写真：エリック・フィッシャー）
2a。家賃管理が重要になるかもしれない方法 間接的に それが間接的につながる場合です 新しいユニットが少ない たとえば、開発者が古い家賃管理の小さな建物を新しい市場価格の大きな建物に置き換えるのを防ぐために抗議したり訴えたりする理由を人々に与えるからです。これは貧しい人々の側ではかなり理解できますが、それでもまだくだらない結果です。なぜなら（フィッシャーの公式が示唆しているように）その下の裕福な人々が中流階級の人々を押し出さないので、すべての派手な新しい屋根は価格を少し抑えます中流階級の屋根の下から、そして誰かがテントにたどり着くまで、以下同様に続きます。
2b。それでも、このデータには、家賃管理がサンフランシスコにこの追加の反新築住宅効果をもたらしたという明確な兆候はありません。繰り返しますが、以前はたわごとが悪かったです。たわごとは後で悪かった。
3.他のものをあまり台無しにせずにそれを行う方法があれば、インフィル開発コストを削減することは助けになるでしょう。
4.何かある場合 住宅市場が新参者のために十分な新しい家を建てることを阻止する 、それならおそらく1960年かそれ以前に到着したものでなければなりません。
サンフランシスコは私を落ち込ませるので、この時点でサンフランシスコについて話すのをやめるつもりです。基本的に、サンフランシスコはめちゃくちゃだと思います。
それは最悪だ。素晴らしい場所です。 
サンフランシスコの公園からの眺め。（写真：写真：Torbakhopper / Flickr）
代わりに、家よりも早く仕事や富を増やしているが、まだサンフランシスコになっていない都市、ポートランド、シアトル、オースティン、デンバー、ミネアポリスのレッスンで締めくくります。たぶん、オークランドとロサンゼルス、サンディエゴとDCもまだです。
神の愛のために、家を追加し続けてください。物事が悪化しないように、そしてサンフランシスコのような負け負けの暴風雨に巻き込まれないように、家を追加し続けてください。
そして、あなたがそれをしている間…
家賃管理？この特定の賃貸人は緊張していますが、確かに、家を追加し続けるのを邪魔しないように一生懸命働いている限り、試してみてください。
終わりのない無秩序な広がり？それは家を安く保つでしょう（アトランタ、ダラス、フェニックスに聞いてください）が、それは地球をめちゃくちゃにし、私たちを太らせて孤独にするようです、そして車は高価です。できればタウンハウスをやってみてください。タウンハウスは素晴らしいです。クリフとクレアハックステーブルはタウンハウスに住んでいました。デュプレックスもいいです。多くの都市が実際にこれらのいずれかを構築することを違法にしています。それはナッツです。
公営住宅やその他の公営住宅を作るための税金は？最も貧しい人々は市場価格の住宅を買う余裕がないでしょう、そして安くて住みやすい小さな家の人々はテントの人々よりはるかに少ないトラブルに巻き込まれる傾向があります。そうですね、おそらく税金を使って貧しい人々のために安くて住みやすい小さな家を建てると同時に、人々が貧困から抜け出すのを助ける他の方法を探すのは良い考えです。
大量解雇？まあ、どうやら家賃が下がるらしいけど、どういうわけか市長が再選されるとは思わない。
しかし、あなたが何をするにしても、間違いなく購入する エリック・フィッシャー 彼に会ったら一杯。彼はそれを獲得しました。
マイケル アンデルセンオレゴン州ポートランドの作家です。 @andersem Twitter上で。
